Overwinstregeling
De gemeente Dijk en Waard wil variatie bieden in het woningaanbod, met zowel goedkopere als duurdere koopwoningen. Om nieuwe woningen betaalbaar te houden, rekenen wij voor de grond voor de goedkoopste woningen die een ontwikkelaar koopt van de gemeente, een prijs die onder de marktwaarde ligt. Om te voorkomen dat de prijzen van deze goedkope koopwoningen hoger worden door ze snel door te verkopen, en op deze manier winst te maken, maakt de gemeente gebruik van de zogenoemde overwinstregeling.
Wat is een overwinstregeling?
Een overwinstregeling is een bepaling die de gemeente opneemt in de koop-/aanneemovereenkomst tussen twee partijen, meestal de ontwikkelaar en koper. Als een koper de woning met winst verkoopt binnen een afgesproken periode, draagt hij/zij een gedeelte van die winst af aan de gemeente.
Wijziging per 1 januari 2026
De overwinstregeling is verkort van 10 naar 5 jaar. Dit geldt ook voor woningen die vóór 1 januari 2026 zijn verkocht. Heeft u een koopakte met een 10-jaarstermijn? Dan hoeft u vanaf 1 januari 2026 geen overwinst meer te betalen als de 5 jaar al voorbij zijn.
Belangrijk:
- Uw koop- of eigendomsakte hoeft niet aangepast te worden.
- Na 5 jaar vraagt de gemeente geen overwinst meer.
- Bij verkoop na 5 jaar doet de gemeente geen beroep op de 10-jaarstermijn.
De koper machtigt de notaris die bij de eigendomsovergang is ingeschakeld. De notaris informeert de gemeente over de (voorgenomen) eigendomsovergang. Ook vraagt deze bij de gemeente op wat het eventueel af te dragen bedrag is. In de machtiging staat dat de notaris de gemeente alle relevante informatie zal verschaffen die nodig is om het af te dragen bedrag vast te stellen. Voor zover de geheimhoudingsplicht van de notaris zich daartegen niet verzet.
Daarbij machtigt de koper deze notaris om het bedrag, dat de gemeente schriftelijk heeft doorgegeven, aan de gemeente af te dragen. De notaris neemt het bedrag op van de notarisafrekening van de koper en betaalt dit rechtstreeks op rekening van de gemeente.
Als de koper en de gemeente van mening verschillen over de vraag of afdracht verplicht is, of over de hoogte van het af te dragen bedrag, is de notaris gemachtigd het af te dragen bedrag onder zich te houden, totdat definitief vaststaat of er een verplichting tot afdracht is en welk bedrag dat is.
De overwinstregeling is van toepassing op nieuwbouw koopwoningen in prijsklassen 1 en 2, en alleen als daarbij sprake is van grondverkoop van de gemeente aan de betreffende ontwikkelaar.
- Koopwoningen in prijsklasse 1
Dit zijn woningen met een VON-prijs tot € 229.550 (prijspeil 2025). Deze prijsgrens voor groep 1 woningen is gelijk aan de ‘koopprijsgrens’ uit de Wet bevordering eigenwoningbezit (artikel 15, lid 1 onder a). - Koopwoningen in prijsklasse 2
Dit zijn woningen met een VON-prijs van € 229.550 tot € 302.000 (prijspeil 2025). Dit bedrag wordt jaarlijks verhoogd met het Consumentenprijsindexcijfer Alle Huishoudens van het CBS en afgerond op € 1.000. - Periode
De overwinstregeling geldt voor 5 jaar en start op de dag dat de koopakte passeert bij de notaris. - Overwinst
Verkoopt de eigenaar de woning binnen die 5 jaar met winst, dan is de verkoper verplicht een gedeelte van de winst aan de gemeente af te dragen. De berekening hiervoor is: verkoopprijs min aankoopprijs (na indexering) = winst. Zie verdere uitleg in het voorbeeld. - Bedrag om te verrekenen
Bij een doorverkoop binnen 5 jaar is de afdracht van de overwinst als volgt: In het eerste jaar betaalt u 100% tot 90%, elk volgend jaar wordt dit steeds 10% minder. Na het 5e jaar hoeft niets meer te worden betaald. Wanneer het bedrag lager is dan € 100, scheldt de gemeente de verrekening kwijt. Het bedrag wordt gestort in de bestemmingsreserve ‘Bouwgrondexploitaties’. Deze reserve kan door de gemeente onder andere worden ingezet om nieuwe betaalbare woningen mogelijk te maken. - Kettingbeding
De overwinstregeling is een kettingbeding. Dit betekent dat de eerste eigenaar deze regeling doorgeeft aan de volgende eigenaar, totdat de termijn van 5 jaar voorbij is.
Koper 1 heeft op 1 mei 2023 getekend voor een woning van € 300.000. Als meerwerkoptie koos hij voor een dakkapel van € 10.000. De woning is verder casco opgeleverd, zonder keuken en badkamer. Om de woning woonklaar te maken, heeft de koper aparte overeenkomsten afgesloten voor de installatie van badkamer en keuken, kosten: € 20.000.
De totale oorspronkelijke aankoopprijs is daarmee € 330.000.
Stel, de woning is 1 november 2025 verkocht voor € 400.000. Dan wordt de overwinst als volgt berekend:
Oorspronkelijke aankoopprijs 1 mei 2023: € 330.000
Verkoopprijs 1 november 2025: € 400.000
Prijsindexcijfer 1 mei 2023 = 126,26
Prijsindexcijfer 1 november 2025 = 135,26
Geïndexeerde aankoopprijs: (€ 330.000 x 135,26) / 126,26 = € 353.522,89.
Overwinst op 1 november 2025: € 400.000 - € 353.522,89 = € 46.477,11
Af te dragen bedrag: € 46.477,11 x 75%* = € 34.857,83.
*Na 2,5 jaar moet nog 75% van de overwinst worden afgedragen.
Casco woningen
Voor casco woningen gaan we uit van de aankoopprijs, plus de extra kosten voor toilet, badkamer en/of keuken (spijker- en nagelvaste inrichting). De extra kosten maakt u zichtbaar door facturen die zijn gedateerd en gespecificeerd. Ook de kosten van meerwerk bij de bouw van de woning kunnen bij de aankoopprijs worden opgeteld. Overige investeringen, die na oplevering van de woning worden gedaan, worden niet meegeteld.
Definities
• Winst: verkoopprijs minus aankoopprijs.
• Verkoopprijs: de prijs die in de akte van levering staat bij verkoop.
• Aankoopprijs: de koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met kosten van meerwerkopties die zijn meegenomen bij de bouw, plus kosten voor standaard voorzieningen als toilet, badkamer en keuken als er sprake is van casco oplevering. De aankoopprijs wordt geïndexeerd met het Consumenten prijsindexcijfer Alle Huishoudens van het CBS.
Overige investeringen
Bij het bepalen van de winst houden we geen rekening met overige investeringen, zoals stoffering, vloerbedekking en tuinaanleg, of onderhoud en verbouwingen in of aan de woning. Verbeteringen aan de woning voor eigen gebruik zijn toegestaan, maar deze worden voor het bepalen van de winst niet bij de aankoopprijs opgeteld.
Heeft u vragen over de berekening van de overwinst met betrekking tot uw woning, neem dan contact op met de gemeente.