Sint Pancras Westrand: woningbouw

In 2011 is de gebiedsvisie vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Langedijk. Dit vormt een eerste ruimtelijk kader voor toekomstige woningbouw op de percelen tussen de Benedenweg en de Gedempte Veert. Eind 2016 heeft de raad van de voormalige gemeente Langedijk het besluit genomen een gewijzigd kostenverhaal toe te passen voor de verdere ontwikkeling.

In oktober 2017 zijn de voormalige gemeente Langedijk en de coöperatie Gedempte Veert vervolgens een intentieovereenkomst aangegaan voor de ontwikkeling van het gebied. De gemeente heeft (ruimtelijke) uitgangspunten geformuleerd, waarbinnen zij de woningbouwontwikkeling wil faciliteren. Het college heeft op 31 oktober 2017 deze uitgangspunten vastgesteld.

Op 29 januari 2019 is het Stedenbouwkundig Beeldkwaliteitsplan vastgesteld door de voormalige gemeenteraad van Langedijk. Hierin is meer op detailniveau beschreven aan welke ruimtelijke kaders de te bebouwen kavels dienen te voldoen. Hierin zijn 76 bouwkavels opgenomen.

Ook heeft de gemeenteraad de verkaveling voor de voormalige ‘Madderomlocatie’ vastgesteld. Dit perceel ligt ter hoogte van Benedenweg 140. In de toekomst kunnen hier 11 appartementen, geschikt voor senioren, worden gerealiseerd. Deze verkaveling is ook opgenomen in het Stedenbouwkundig Beeldkwaliteitsplan voor de gehele Westrand. In een latere fase zal duidelijk worden of de appartementen  koop-, dan wel huurwoningen zijn en wie deze gaat bouwen.

Recent is het inrichtingsplan voor de openbare ruimte vastgesteld door het college. Deze gaat uit van de komst van een fietsstraat en zal worden aangelegd nadat de woningen gebouwd zijn. Ook is begin december 2020 een anterieure overeenkomst gesloten tussen de coöperatie Gedempte Veert en de voormalige gemeente Langedijk.

Ontwerp bestemmingsplan

Vervolgens is er een ontwerp bestemmingsplan ter visie gelegd. De nieuwe woningen worden hierin planologisch mogelijk gemaakt. In september 2022 zijn zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan Westrand vastgesteld door de gemeenteraad van Dijk en Waard. Binnenkort worden deze besluiten officieel gepubliceerd en start de beroepstermijn.

Exploitatieplan

Op basis van dit plan moeten de grondeigenaren, die geen lid zijn van de coöperatie, hun exploitatiebijdrage voldoen aan de gemeente. Deze bijdrage wordt in rekening gebracht ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning voor de nieuwe woning. De gemeente vangt in 2022 aan met het bouwrijp maken van het gebied om het geschikt te maken voor woningbouw. Het gaat onder andere om de aanleg van riolering, kabels en leidingen. Naar verwachting kunnen dan vanaf in 2023 de eerste woningen gebouwd worden.

Op woensdag 19 januari vond een informatiebijeenkomst plaats over het project Westrand. Tijdens de bijeenkomst werd een presentatie getoond. Deze kunt u hier downloaden en bekijken (pptx, 4 MB). U kunt hier de vragen en antwoorden bekijken (pdf, 79 KB) die voortkwamen uit de presentatie.

Bestemmingsplan en Exploitatieplan Westrand
Op 13 september 2022 is de gemeenteraad van Dijk en Waard akkoord gegaan met het bestemmingsplan en exploitatieplan Westrand Sint Pancras.
De vastgestelde plannen zijn op 7 oktober 2022 bekend gemaakt. Daags na de publicatie vangt de beroepstermijn aan, die 6 weken looptijd heeft. Inmiddels is de beroepstermijn afgelopen. Binnen de beroepstermijn is er één beroep bij de Raad van State ingediend. Het beroep is ingediend tegen het bestemmingsplan. Het beroep betekent dat het bestemmingsplan en het exploitatieplan ‘’in werking zijn getreden’’ en moeten wachten op de uitspraak van de Raad van State om de status van ‘’onherroepelijk’’ te kunnen krijgen. Dit is het moment nadat de Raad van State uitspraak heeft gedaan en de beide besluiten geen aanpassing behoeven. Het is echter onduidelijk wanneer de Raad van State uitspraak zal doen.

Op 13 januari 2023 ontving de gemeente echter het bericht dat het ingediende beroep is ingetrokken door de beroepspartij. Dit betekent dat het bestemmingsplan en het exploitatieplan per 13 januari 2023 ‘’onherroepelijk’’ en dus definitief zijn.

Wanneer kan de gemeente overgaan tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor de bouw van een woning?

In de regels van het exploitatieplan Westrand is opgenomen dat vergunningen verleend worden nadat het naastgelegen openbaar gebied bouwrijp is gemaakt. 
Met bouwrijp maken wordt bedoeld dat er o.a. riolering, nutsvoorzieningen en een tijdelijke bouwweg is aangelegd. De gemeente treft daar op dit moment voorbereidingen toe.

 Actuele planning (april 2023)

Naar verwachting is het bestek in juni 2023 gereed.  Kort daarna zal vervolgens de aanbesteding starten, waarna in september de gunning zal plaatsvinden. De geselecteerde aannemer en de nutspartijen zullen uiterlijk in november 2023 starten met de werkzaamheden. De doorlooptijd van het werk bedraagt ca. 7 a 8 maanden. Naar verwachting is het werk in juni 2024 gereed.

 De gemeente gaat over tot de afgifte van omgevingsvergunningen op het moment dat het openbaar gebied geschikt is voor de bouw van woningen. 
Ook zal de gemeente pas formele vergunningsaanvragen in behandeling nemen vanaf dat moment. Op grond van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (kortgezegd WABO) is de gemeente verplicht aanvragen voor die tijd te weigeren. Wij adviseren grondeigenaren dan ook te wachten met het indienen van een formele aanvraag omgevingsvergunning tot het moment dat het openbaar gebied geschikt is voor de bouw van woningen.

Wij houden u verder op de hoogte.

Het Kwaliteitsteam Westrand Sint Pancras beantwoordt vragen van individuele eigenaren over de bouwmogelijkheden, afdracht aan het kostenverhaal, vragen over planning gemeente, toekomstige hydrologische maatregelen etc. Het Kwaliteitsteam Westrand Sint Pancras vergadert 1 keer per maand. Onderstaand een selectie van vraag en antwoord:

Wanneer kan ik een aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van een woning op mijn kavel/perceel aanvragen?

U kunt een aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van een woning op uw kavel/perceel aanvragen wanneer de nog aan te leggen bouwstraat (Gedempte Veert) gereed is. Dit vormt tevens 1 van de regels die is opgenomen in het exploitatieplan.

Moet er voor elk perceel/kavel en hydrologisch onderzoek plaats te vinden?

Ja, Een hydrologisch onderzoek op kavelniveau is verplicht op basis van artikel 12, lid 12.1 van het bestemmingsplan. Het onderzoek en te nemen maatregelen is van belang om wateroverlast te voorkomen, ook bij naastgelegen percelen. Gevraagd inzicht te bieden in de hoogte van toekomstig- en bestaand terrein op basis van NAP. Waterberging op eigen terrein opvangen en vertraagd afvoeren geldt als uitgangspunt hierbij. Uit de aan te leveren berekeningen en tekeningen blijkt welke maatregelen worden getroffen.

Zie ook onze pagina Klimaat.

Wat moet er aangeleverd worden voor de aanvraag van de omgevingsvergunning?

Specifiek voor de Westrand geldt dat er aanvullend onderzoek benodigd is op het gebied van archeologie, ecologie en hydrologie. Uw aannemer/ architect/ bouwer zal hier naar verwachting van op de hoogte zijn. Meer informatie over het aanvragen van een omgevingsvergunning verwijs ik u door naar de pagina Bouwvergunning.

Welke voorbereiding(en) zijn er nodig voor het bouwen van een huis?

• Omgevingsvergunning: Specifiek voor de Westrand geldt dat er aanvullend onderzoek benodigd is op het gebied van archeologie, ecologie en hydrologie. Uw aannemer/ architect/ bouwer zal hier naar verwachting van op de hoogte zijn. Meer informatie over het aanvragen van een omgevingsvergunning is te vinden op de pagina Bouwvergunning. 
• Archeologisch onderzoek: Het archeologisch onderzoek dient door een erkend deskundig bureau uitgevoerd te worden
• Hydrologisch onderzoek: Een hydrologisch onderzoek op kavelniveau is verplicht op basis van artikel 12, lid 12.1 van het bestemmingsplan. Het onderzoek en te nemen maatregelen is van belang om wateroverlast te voorkomen, ook bij naastgelegen percelen. Gevraagd wordt inzicht te bieden in de hoogte van toekomstig- en bestaand terrein op basis van NAP. Waterberging op eigen terrein opvangen en vertraagd afvoeren geldt als uitgangspunt hierbij. Uit de aan te leveren berekeningen en tekeningen blijkt welke maatregelen worden getroffen. Zie ook de pagina Klimaat.

Is de planning nog steeds dat er rond 2024 gebouwd mag worden?

Ja, het bouwrijp maken heeft de gemeente in voorbereiding. Naar verwachting starten de bouwrijp maak werkzaamheden in Q3 en is eind 2023/begin 2024 gereed. Globaal betekent dit dat wij begin 2024 vergunningen kunnen gaan afgeven voor de bouw van woningen. Naar mate we verder komen in de voorbereiding van het bouwrijp maken en de aanbesteding hiervan hebben afgerond, kunnen we hier wat meer planningsdetail over geven. Zodra het bouwrijp maken gereed is zal de gemeente alle betreffende grondeigenaren informeren.

Is het toegestaan om een woonunit/caravan tijdelijk op de kavel/perceel te plaatsen?

Over het tijdelijke woongebruik van de woonunit kunnen wij u het volgende meegeven. De gemeente is, in het kader van de harmonisering van beleid, bezig met het opstellen van een nieuw ‘Afwijkingenbeleid’. In dit beleid worden beleidsregels opgenomen over bepaalde situaties waarin kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het is mogelijk dat hierin wellicht ook iets komt te staan over het tijdelijk gebruik voor bewoning van een bijgebouw gedurende de bouw van een nieuwe woning. Mocht deze mogelijkheid inderdaad worden opgenomen in het beleid, dan zal daarvoor een tijdslimiet (bijvoorbeeld maximaal twee jaar) gelden. Hoe dan ook zal een dergelijke vergunning voor tijdelijke bewoning pas zal kunnen worden verleend nadat eerst de omgevingsvergunning voor de bouw de echte woning is afgegeven en die vergunning onherroepelijk is geworden. Naar verwachting wordt het ’afwijkingenbeleid’ in de loopt van 2023 vastgesteld door de gemeente.

Tot hoever moet de kavel/perceel opgehoogd worden?

Het gehele kavel/perceel dient te worden beschouwd. Dit is een belangrijke voorwaarde om wateroverlast op een naastgelegen perceel, waarop nog geen nieuwe woning is gebouwd, te voorkomen. In artikel 1 lid 1.48 van het bestemmingsplan is de peilomschrijving opgenomen. Om te kunnen voldoen aan het gestelde peil moet in elk geval de grond op de plaats waar de woning wordt gebouwd (binnen het bouwvlak) opgehoogd worden.

Er staat een aantal bomen op mijn kavel/perceel. Mag ik deze bomen verwijderen of moet ik hiervoor een vergunning aanvragen?

Gemeente Dijk en Waard vindt het belangrijk dat er veel gezonde bomen in de gemeente staan. Bomen worden dus niet zomaar verwijderd. Wilt u een boom op eigen grond kappen dan dient u eerst een check te doen of een omgevingsvergunning nodig is.  Voor meer informatie over het wel/niet kappen verwijs ik u graag door naar de pagina Kapvergunning Bomen.

Ook gelden er mogelijk voorwaarden uit het ecologisch onderzoek. Per kavel kunt u nalezen welk onderzoek er is uitgevoerd en welke vervolgstappen er nodig zijn. Let wel; ook bij de kap van bomen moet rekening gehouden worden met de aanwezigheid van dieren, de zorgplicht op basis van de Wet natuurbescherming.

In artikel 5.1 van het exploitatieplan wordt gesproken over een jaarlijkse herziening van de exploitatiebijdrage. Is hier reeds een update van daar het exploitatieplan is opgesteld per december 2021?

Op basis van artikel 6.15 lid 1 Wro dient de gemeente na eerste vaststelling het exploitatieplan jaarlijks te herzien. Het exploitatieplan 13 september 2022 onherroepelijk vastgesteld, de herzieningstermijn is daarmee nog niet verstreken. 

Met welk bedrag dien ik rekening te houden voor de exploitatiebijdrage indien de kavel 20% kleiner is geworden door splitsing? 

Er dient te worden uitgegaan van het laatst vastgestelde exploitatieplan. 

De gemeente heeft een kwaliteitsteam Westrand opgericht om grondeigenaren informatie te geven. Deze informatie gaat bijvoorbeeld over de planologische regels, de toekomstige afdracht aan het gemeentelijke kostenverhaal maar ook over sloop en nieuwbouw op de bouwpercelen en toekomstige hydrologische maatregelen. Het kwaliteitsteam komt elke maand bij elkaar.

Heeft u vragen, bijvoorbeeld over de vooronderzoeken die u als grondeigenaar met een bouwvoornemen dient uit te voeren? Wilt u nadere informatie op een ander vlak wat u helpt bij het later kunnen indienen van een complete aanvraag omgevingsvergunning? Dan kunt zich aanmelden voor het kwaliteitsteam bij Sandra Appelman door een mail te sturen naar s.appelman@dijkenwaard.nl. Heeft u verder nog vragen of behoefte aan meer informatie?

Neem dan contact op met Jasper de Boer, via telefoonnummer 072-575 5555. Informatie over de coöperatie kunt u vinden op Gedempteveert.nl.

Bouwkavels

Mocht u interesse hebben in een bouwkavel, dan kunt u contact op te nemen met de betreffende grondeigenaar. De gemeente heeft hier verder geen rol in.